Consejos antes de comprar una propiedad

En relación con el gran aumento de familias nacionales y extranjeras, interesadas en adquirir una propiedad raíz en la comuna de Pucón y sus alrededores, sea como vivienda definitiva o de veraneo, es necesario que tengan presente antes de tomar la decisión lo siguiente:

1. Realizar un Estudio de Títulos de la propiedad, tendiente a determinar que los documentos que posee el vendedor, están en regla para que proceda la venta y su posterior inscripción en el Conservador de Bienes Raíces de Pucón.

2. En el sistema jurídico Chileno, de voz de los abogados, resulta muy común escuchar acerca de los “estudios de títulos” o de la actividad del abogado de “estudiar los títulos” de una propiedad raíz determinada. En ese orden de ideas, por el término “título” se entienden los títulos de dominio del inmueble, que se encuentran inscritos en el registro de propiedad, del conservador de bienes raíces correspondientes. Ahora bien, es importante saber qué se entiende en términos simples como “propiedad raíz” o “bien inmueble”. Se entiende como aquel terreno sea urbano o rural, con todo lo planteado y construido en él. Por lo tanto, la expresión “estudio de títulos” se refiere al análisis legal detallado y minucioso de aquellos documentos, denominados títulos traslaticios de dominio, en que consta y se acredita el dominio sobre un bien raíz. Lo mismo ocurre con el estudio y análisis de la propiedad raíz, y determinar que se encuentra libre de algún gravamen, prohibición y embargo que impida su venta, como lo es el embargo o prohibición, o que se compre una propiedad gravada con alguna hipoteca constituida sobre ella. Hay que determinar si lo que se compra son derechos comunitarios o hereditarios, dentro de un determinado bien raíz o más bien si es la totalidad del bien inmueble, o si se compra la propiedad plena o la nuda propiedad, etc. Pero el estudio no termina ahí, también se debe determinar, en el caso de las propiedades de la comuna de Pucón y sus alrededores, si estas propiedades raíces son indígenas y por ende, están sujetas a las prohibiciones que establece la Ley indígena 19.253 del año 1993. La ley indígena establece varias prohibiciones a las tierras indígenas, tales como: la enajenación, la cesión, el arrendamiento, darlas en comodato, No cederlas a terceros en uso, goce o administración. Lo otro que hay que tener en cuenta en el estudio de título, es la de verificar si la propiedad raíz, está en un proyecto de expropiación, por el Estado chileno.

3. La finalidad principal, entonces, de un estudio de títulos se proyecta a preparar y prevenir que la compraventa sea exitosa en todos los ámbitos del derecho. El estudio de títulos es un trabajo de naturaleza preparatoria. En tal sentido, por medio de él, un abogado busca asegurarse de que los títulos de una propiedad se encuentren en regla, antes de celebrar un contrato que implique transferencia del dominio sobre el bien raíz o la constitución de otros derechos reales distintos del dominio. En efecto, la finalidad preparatoria se manifiesta en la validez de la celebración de un acto o contrato futuro, por ejemplo, la celebración de un Contrato de Compraventa, por escritura pública.

4. El Comprador debe saber que el Estudio de Títulos, es un trabajo de naturaleza preventiva. En este sentido, por medio de éste, un abogado le da certeza jurídica a su cliente comprador, que los títulos de la propiedad inmueble se encuentran conforme a derecho y que un tercero no podrá disputarle el dominio, con fundamentos sólidos y válidos, que hagan peligrar sus derechos de dominio en la propiedad, que se propone adquirir. En otros términos, le da seguridad y certeza al cliente que en el evento de intentarse una acción reivindicatoria en su contra, ésta podrá impugnarse, con sólidos e incontrovertibles argumentos jurídicos, en la vía jurisdiccional correspondiente.

5. Lo importante de realizar un estudio de títulos resulta evidente, ya que en último término con él se persigue proteger la inversión patrimonial realizada en actos ejecutados sobre un bien raíz, ya sea la transferencia del dominio o la constitución o transferencia de derechos reales distintos del dominio.

6. Por último a modo de sugerencia, para los interesados en adquirir alguna propiedad raíz, en la zona de Pucón y sus alrededores, se sugiere no comprar “Cesión de Derechos” en una propiedad de mayor extensión, ya que indica que esa propiedad se encuentra indivisa, lo que acarreará una serie de dificultades para el comprador, en el ámbito administrativo y judicial, en un futuro cercano.

Manuel Jesús Ibarra Concha
Abogado
E-mail: m_barra@vtr.net