Regulando la crisis: la trama tras el plan que busca ordenar el crecimiento inmobiliario en Pucón

El ya reconocido desorden imperante en la expansión de la ciudad ha puesto la mirada en la ausencia de un instrumento actualizado que norme el desarrollo urbanístico. De la búsqueda de culpables se pasó a la etapa del escudriñar posibles soluciones, las que podrían no ser tan fáciles o rápidas. Por ahora, el tema llegó a Santiago y preocupa al ministro del Minvu Cristián Monckeberg, quien monitorea personalmente el desarrollo del conflicto.

La imagen fue elocuente. O al menos trató de serlo. Todos los participantes en la reunión celebrada en el auditorio municipal, la tarde del viernes, se juntaron para una foto (la segunda foto de este reportaje). Y en el centro del cuadro estaba el alcalde Carlos Barra y el seremi de Vivienda y Urbanismo (Minvu) Pablo Artigas. Incluso, los participantes fueron un poco más allá y levantaron el dedo meñique hacia arriba en señal de triunfo. Era el cuadro perfecto para dar por superada una crisis que partió luego del reportaje de Chilevisión sobre el denominado “boom inmobiliario” en Pucón, el que dejó varios heridos y a la municipalidad y al ministerio en posiciones totalmente encontradas. El punto ya no era debatir si es bueno o no la explosión de la denominada segunda vivienda en la zona; sino que lisa y llanamente quién es el culpable del desorden y caos que presenta Pucón, principalmente en verano, a causa del crecimiento desmedido, sobre todo en altura.

Entonces, en las semanas posteriores a la entrega televisiva; hubo una serie de reuniones entre los equipos técnicos de la municipalidad, los del Minvu regional e incluso un viaje relámpago a un encuentro con el propio ministro Cristián Monckeberg en el que estuvo el administrador Rodrigo Ortiz; la jefa de Vivienda, Verónica Castro; y el abogado asesor Cristián Águila. Según los conocedores del encuentro, la idea de Monckeberg es asumir directamente el liderazgo de impulsar lo que se entiende es la raíz del problema: la ausencia de un Plan Regulador Comunal (PRC) actualizado que pueda normar adecuadamente el crecimiento y dar los lineamientos de desarrollo para la ciudad.

Sobre los responsables del por qué no se hizo antes; la idea de los actores (de la municipalidad y el Minvu) es dar vuelta la página y dejar esa discusión de lado. El punto es que lo anterior incluye un elemento político y que apunta a alinear los intereses de un alcalde RN, un ministro RN y un seremi RN. Es decir, resulta ilógico seguir con una disputa que sólo dejaría heridos en la misma coalición política. Además, a la hora de la búsqueda fina de responsables, es probable que éstas fueran compartidas entre la administración Barra y el Minvu (independiente de quien haya estado a cargo); más que patrimonio de sólo uno de los participantes. Y eso es algo lógico. Generalmente las responsabilidades en las crisis de este tipo son compartidas.

 

La historia de los reguladores

Pero para entender el fondo del conflicto, es deber tratar de comprender la génesis de las normativas que regulan el territorio: los planos reguladores intercomunal (Villarrica y Pucón) y el comunal (Pucón). El primero de ellos data de 1978 y, por el paso de los años, obviamente no responde a las exigencias y presión inmobiliaria que vive la zona, específicamente, entre ambas ciudades lacustres. La idea de cambiarlo partió el año 2005; pero una serie de observaciones técnicas realizadas por la Contraloría han hecho imposible que esta normativa salga a la luz y se materialice.

La pregunta y parte del debate de las últimas semanas es si se puede cambiar el Plan Regulador Comunal (PRC), sin antes modificar el Plan Regulador Intercomunal (PRI). La respuesta técnica es sí. Efectivamente, según se explicó en una serie de reuniones —la última de ellas el viernes por la mañana en la que participó la asesora de la municipalidad, la urbanista Érika Álvarez— se puede cambiar o variar el PRC sin que haya variado el PRI. Pero hay matices. Y son dos los elementos clave que explican, en parte, el problema. Uno, es la densidad. El PRC que rige a Pucón es de 1994 y se ocupó de normar alturas, porcentaje de ocupación de suelo y otros detalles técnicos; pero no incluyó un elemento que a estas alturas es determinante: la cantidad de personas por metro cuadrado construido. A eso se le llama densidad. Y con esto se le pudo poner freno o, al menos, regular las construcciones de conjuntos habitacionales en altura. El punto es que según explicaba Érika Álvarez, en la reunión del viernes en la mañana ante los concejales de RN, para integrar ese elemento en el PRC actual se debe realizar una “evaluación ambiental estratégica”, en la que se deben configurar a lo menos tres escenarios diferentes. Y esto es, según explicó la experta a los concejales oficialistas, imposible debido a que en Pucón ya existe un modelo materializado.

Un segundo elemento relevante en este tema; es que si bien se pueden cambiar elementos del PRC existente, sin la necesidad de modificar el PRI (tal como lo dice el ministro Monckeberg); Pucón no puede ampliar sus límites urbanos sin antes que el PRI le entregue el contexto y la estructura de lo que se puede abarcar. Es decir, si el PRI no crece, es imposible que el PRC de Pucón pueda ampliarse y normar áreas que ahora son rurales como Caburgua y Villa San Pedro, las que estaban incluídas en uno de los proyectos de PRI objetado por Contraloría (ambas localidades fueron retiradas posteriormente sin estar clara las razones). Así al menos lo explica una minuta preparada por la Dirección de Obras Municipales (DOM) a los concejales oficialistas en la reunión de la mañana del viernes.

 

Riesgo volcánico

Ahora, otro elemento no menor y que para algunos explica la desidia y la poca voluntad política de sacar adelante el tema, es el estudio de riesgo volcánico que necesariamente debe incluir el PRI. Ésta, según se explicó, fue una de las observaciones iniciales al instrumento regulador de parte de la Contraloría. Pero ya en 2012 se licitó un estudio de estas características, el que fue entregado en 2015. El problema es que sin ser integrado al PRI es, simplemente, papel y tinta (o bytes si está digitalizado). Este estudio de “prefactibilidad para la mitigación de riesgos volcánicos y geológicos” como se conoció, en el fondo, entregaría el marco para que se regule y limite la construcción en zonas de avalanchas (se usó como modelo la erupción de 1971), lahares y lugares potencialmente peligrosos en caso de una erupción. Además de limitar la construcción en las zonas de riesgo, también puede incluir materialidad.

El punto es que el PRI (responsabilidad del Minvu regional según la Ley) debe, necesariamente, integrar este elemento. Lo anterior, por cierto, restringiría la construcción en zonas sensibles. Esto es un elemento altamente complejo para el mundo inmobiliario debido a las limitantes que los restringiría en terrenos y zonas que ya están destinadas (compradas) para la construcción. A todas luces, un mal negocio. Y no son pocos los que ven este elemento un estímulo para no avanzar en el tema debido al lobby inmobiliario en las autoridades a cargo.

 

Lo que viene

Pero más allá de los elementos en juego, lo concreto es que el seremi Pablo Artigas se comprometió a ingresar las últimas observaciones al PRI antes del siete de abril. Según él, tienen esto bastante avanzado, ya que se reunieron antes con los equipos técnicos del ente contralor y se avanzó en consensuar los baches. Sobre el por qué, ahora, sí se aprobaría algo que en décadas ha sido infructuoso de hacer, el seremi apunta a que ahora existe “seriedad en la mirada”. “Hay una mirada mucho más seria respecto a cómo estamos tomando este tipo de instrumento. Hay profesionales que están cien por ciento abocados al dar respuesta. Hemos hecho acciones con la propia Contraloría nacional, donde en enero nos reunimos para poder aclarar ciertas dudas sobre las propias observaciones y generamos las acciones de acuerdo al planteamiento que nos hacían para poder abordar de manera definitiva las respuestas”, explica el secretario regional ministerial de Vivienda.

El tema es que los escenarios pueden ser diversos. La primera es que el PRI pase la valla de la Contraloría y se haga toma de razón y se materialice. Ese es el escenario ideal. La segunda posibilidad es que se apruebe con “alcances”. Es decir, que se apruebe, pero con compromisos sobre materias menores que deben ser reguladas en un tiempo acotado. O finalmente que sea rechazado nuevamente.

En caso de ser aprobado libremente o con “alcances”; se espera que el PRI esté operativo a fines de este año. Es en ese contexto que Artigas comprometió el trabajo a fondo para sacar adelante a partir del primer semestre de 2020 el PRC. El costo de este instrumento bordearía los $200 millones y la municipalidad pondría el 30%. El tema es que al interior del municipio miran con distancia la posibilidad de que el dinero sea manejado desde el Minvu, ya que —según ellos— opera el principio de “quien pone la plata pone la música” y el resultado, según quienes cuestionan esta situación, se debe adecuar a las necesidades reales de Pucón vista por quienes están en la zona y no por los técnicos de Temuco. Pero ese es un tema que se debe definir en un escenario positivo. Es decir, con un PRI aprobado. Y eso aún es incierto. Quizás los abrazos y dedos hacia arriba tengan que esperar un poco más.