Minvu reinterpreta Plan Regulador y da carta blanca a Enjoy para construir casino en terreno con restricciones históricas

Documentación emitida por el seremi Pablo Artigas, a solicitud de los ejecutivos del conglomerado casinero, señala que zona reconocida en el tiempo como Z3, que sólo permite una ocupación de suelo del 20% y levantar edificios de hasta tres pisos, es “indeterminada” lo que a juicio de la directora de obras de Pucón, da luz verde a la compañía para la arquitectura de su nuevo proyecto y podría generar un efecto en cadena en terrenos similares y ampliar el boom inmobiliario a las manzanas que están frente al lago. Todo, en medio de la disputa legal que la compañía mantiene con Sun Dreams.

Por Rodrigo Vergara/ Fotografía aérea Ignacio Sepúlveda, pucondrone@gmail.com

 

El pasado siete de junio, sólo un día antes que se abrieran los sobres que definirían la licitación de cinco casinos municipales en Chile, incluyendo el de Pucón, parte de la plana Ejecutiva del grupo empresarial Enjoy, quienes a la postre se adjudicarían la plaza en la comuna, sostuvieron una reunión con el seremi del ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), Pablo Artigas Vergara. El encuentro, que está en el sistema de transparencia de la ley de Lobby, indica que seis ejecutivos del conglomerado casinero, incluido el presidente del directorio Francisco Javier Martínez, estuvieron en el encuentro con la autoridad del Minvu. Y la materia a tratar, según lo que se describe en la web, apuntó al “diseño, implementación y evaluación de políticas, planes y programas ejecutados por los sujetos pasivos”. Nada muy clarificador, aunque en la especificación de la reunión se detalla que se trata del “Proyecto Casino Enjoy Pucón”.

Pese a que este medio trató de consultar al Minvu regional sobre los detalles de aquella reunión no hubo respuesta en el punto. Pero La Voz…, accedió a documentación que podría dar ciertas luces del encuentro y, a la vez, ser clave y relevante en el futuro del proyecto que pretende levantar el casino Enjoy en Pucón. Eso, sí es que logra ganar en tribunales, donde su competidor directo en la licitación por Pucón, la empresa Sun Dreams, interpuso un recurso de reclamación que actualmente se ventila en la justicia y está, por cierto, con un resultado incierto.

Se trata de dos documentos que emitió el Minu regional y que a la luz de lo que plantean, le da una vía libre a Enjoy para edificar en la zona que planea construir el nuevo casino, a un costado del Gran Hotel Pucón, el que proyecta remodelar y convertir en un hotel cuatro estrellas. El primer documento es el ordinario 01019 y está fechado el 18 de julio de 2018. En él, el seremi Pablo Artigas, le informa a José Miguel Melo, representante legal del Casino del Lago, filial de Enjoy, que la zonificación donde se emplaza el actual Gran Hotel y en la que Enjoy pretende construir, es de alguna forma “indeterminada”.

Vista aérea de la zona afecta a la reinterpretación del Minvu regional.

Para entender la situación hay que remitirse al Plano Regulador de Pucón. Este instrumento, que data de 1994, establece una serie de zonas en el sector urbano de la ciudad. Estas zonas tienen un ordenamiento en cuanto a las alturas, a los ángulos de las techumbres y una serie de otras normativas que deben ser respetadas a rajatabla. De lo contrario, la Dirección de Obras Municipales (DOM) lisa y llanamente está facultada y debe negar todo permiso de edificación y, por cierto, no recepciona ninguna obra que no cumpla al pie de la letra lo que la ordenanza dice respecto a la zona donde se edifica. Uno de los aspectos más relevantes que se norma es el denominado “porcentaje de ocupación” de suelo para cada zona. Por ejemplo la zona del centro es Z1 y permite construir edificios de hasta cuatro pisos y ocupar el 60% del terreno.

Así las cosas, y de acuerdo al Certificado de Informes Previos (CIP) con el que Enjoy participó en la licitación (que se encuentra en el sistema del Poder Judicial a causa de la disputa legal), la zona del Gran Hotel Pucón se encuentra en una zonificación Z3 que sólo permite ocupar el 20% de cada terreno en cuestión y levantar edificaciones de hasta tres pisos. Es decir es un área bastante limitada. Y se entiende, ya que es todos los terrenos ubicados adyacentes al borde del lago poseen la misma zonificación y  la idea es potenciar la belleza del paisaje y no opacar las vistas al volcán y al mismo lago. Por lo mismo, todo lo que se construya ahí debe someterse a esta restrictiva normativa.

Pero el documento 01019 del Minvu firmado por Artigas echa por tierra esta planificación y sostiene: “Esta zona en particular, sólo se encuentra graficada en el plano y, no es reconocida en la ordenanza, produciéndose un ‘vacío legal’ en su normativa, para la aplicación de estándares mínimos, que debe exigir un Plan regulador Intercomunal”. El texto agrega: “Ante la ausencia de normativa urbanística esta Seremi no podrá establecerlas por la vía de la interpretación, correspondiendo sólo una modificación al instrumento en comento, conforme a lo reglamentado en la L. G. U. C. (Ley General de Urbanismo y Construcción)”.

Más adelante indica que podrán usarse, en subsidio, disposiciones de carácter general, reguladas por la Ordenanza General de urbanismo y Construcción entregadas por el Instrumento de Planificación territorial (IPT). Es decir, sólo regulaciones generales que, en los hechos, libera a Enjoy del 20% de ocupación de terreno y de la limitante de los tres pisos.

Pero hay más. Un nuevo documento (el 01348) que va dirigido a Eduardo Sboccia Serrano, representante legal de Casino del Lago (Enjoy), ratifica el anterior y señala textual: “Se realiza un análisis respecto al P.R.C. (Plan Regulador Comunal) vigente para la comuna de Pucón, en el cual, la información para esta zona en particular, no es clara ni precisa en el plano (no se identifican claramente las zonas y sus respectivos límites en su área de análisis) y no es reconocida en la Ordenanza, produciéndose así una ambigüedad en su lectura generando un ‘vacío legal’ en su normativa, para la aplicación de estándares mínimos que debe exigir un Plan Regulador Intercomunal”.

 

A lo que sí respondió el seremi del Minvu, Pablo Artigas, mediante un texto hecho llegar a la redacción de La Voz…, fue el por qué reinterpretó el Plano Regulador. “La Seremi de Vivienda y Urbanismo es el organismo técnico que dirime las ambigüedades que pudiesen presentar los instrumentos de planificación y en el caso particular, el plan regulador de Pucón para la zona de emplazamiento del futuro Casino, no era clara ni precisa en el plano del PRC (Plan Regulador Comunal) al no identificarse las zonas y sus respectivos límites en el área de análisis y ni en su ordenanza local, produciéndose con ello un vacío Legal”, dice la comunicación de Artigas.

La autoridad agregó: “Nosotros sostuvimos reuniones con la municipalidad de Pucón, a quienes les solicitamos la planimetría del PRC original, y aún así, no fue posible determinar la zonificación del área de emplazamiento en análisis”.

 

La respuesta municipal

Para la directora de obras de la municipalidad de Pucón, Lorena Fuentes, el tema es complejo. Ella, quien no tuvo problemas hablar con La Voz… del tema, explica que mantiene una contradicción con lo señalado por el Minvu en los dos documentos mencionados más arriba. Para ella, la zona cuestionada sigue siendo Z3 con todas las restricciones que ella implica. La argumentación de la arquitecto tiene ribetes históricos y técnicos. Asegura que para entender el contexto del actual plan regulador de Pucón del año 1994, hay que remitirse al primero de 1981 y a la modificación de 1985. En ellos, las manzanas que daban a la ribera del lago, en particular la cuestionada zona donde se encuentra emplazado el Gran Hotel Pucón, estaban incorporadas dentro del límite urbano y ya poseían regulaciones particulares. Y que el año 1994 la fórmula se repitió y, aunque gráficamente quizás no esté lo suficientemente claro, y la ordenanza que lo regula no lo especifica (porque, según ella, no es el objetivo de las ordenanzas), sí es claro en la memoria explicativa del mencionado Plan Regulador puconino.

“En la memoria explicativa cuando habla del Z3 dice ‘se incluyen las manzanas que enfrentan las riberas del lago en parte la Playa Grande y La Poza’. Las ordenanzas de los planes reguladores, ni siquiera las actuales, van a describir el límite de cada zona, lo que describe el límite urbano, luego es el plano en sí el que grafica la zona”, explica la directora de obras, quien es clara al decir: “En términos normativas esto (la memoria explicativa), la ordenanza más el plano son parte del Plan Regulador Comunal de Pucón. A mi impresión creo que hay algunos aspectos que no fueron considerados o que se obviaron al momento de emitir este pronunciamiento (del seremi)”.

 

Efecto cadena

Pero hay algo más que le complica a la directora de obras de la municipalidad. El denominado “efecto cadena” que la decisión del Minvu puede generar en el pueblo. Esto, porque el resto de las zonas Z3 (todas las manzanas que están en el borde del lago) podrían acogerse a la observación y liberarse de las restricciones urbanísticas. Lo anterior podría integrarlas al boom inmobiliario que vive la zona y dar luz verde a las empresas para levantar sus proyectos en una de las pocas áreas que aún no han sido colonizadas por esta industria en Pucón.

“Si es que ese va a ser, finalmente, el pronunciamiento del ministerio, es bueno pensar en cómo se va a actuar en el efecto cadena que va a tener para otros casos porque los otros propietarios de los otros terrenos que también están afectos a la zona Z3 según el plano regulador y que hasta el día de hoy están claros y saben que su terreno está en zona Z3 puede, perfectamente, pedir que se les aplique el mismo criterio”, argumenta Lorena Fuentes. Lo anterior cambiaría el sentido del plan regulador actual en esa zona: “La altura máxima y el porcentaje de ocupación ya no irían y tendríamos que remitirnos a la norma general. La norma general no establece alturas máximas, lo que establece son rasantes (recta imaginaria que mediante un determinado ángulo define el espacio y volumen sobre el cual se construye) y distanciamientos mínimos”. Es decir, se podría construir prácticamente en libertad sin mayor regulación lo que tiene el potencial de cambiar la arquitectura del bordelago en el área urbano. Y eso abre un abanico a una serie de problemas y complicaciones, incluso, de corte ambiental tan en boga en los últimos meses en Pucón.

Ante la consulta de cómo va a abordar la DOM el pronunciamiento del Minvu, Lorena Fuentes responde: “A mi me interesa que los pronunciamientos sean súper claros porque esto es información pública. Además tiene una repercusión directa en el otorgamiento o no de permisos. Entonces es algo que debemos tener claridad sobre los parámetros sobre los que vamos a actuar porque efectivamente, insisto que no lo quiero ver sólo en el contexto de Enjoy, pero claramente les favorece”.

El punto es que actualmente hay varios terrenos en la zona Z3 que están sin un mayor desarrollo económico. Es decir sus propietarios no pueden construir o vender por las limitaciones de la zona. Según Lorena Fuentes, la lectura que hace el Minvu “cambia totalmente el escenario para esos terrenos”. “Si aplicamos estas indicaciones  podríamos encontrarnos en ese sector con edificio más altos que tres pisos y estarían acogidos a la interpretación que hace el ministerio, ¿pero es lo deseable?”, se pregunta a arquitecto. Eso sin contar, según ella, los derechos afectados de otras personas que se han visto imposibilitados de realizar buenos negocios por las restricciones de los terrenos.

Vista aérea directa sobre los terrenos sujetos a la reinterpretación del Minvu.

 

Lo que viene

La DOM, según Lorena Fuentes, realizó un informe en el que integró todos los antecedentes que ellos consideran deben ser tomados en cuenta por la autoridad del Minvu para emitir un pronunciamiento: “La asesora jurídico (de la municipalidad) lo está revisando porque en primera instancia lo estaríamos remitiendo al secretario regional ministerial”. En todo caso el tema podría subir hasta la Contraloría General de la República. Y esto no sólo po consulta de la municipalidad, sino que por cualquiera que pueda sentirse afectado de alguna forma por la resolución.

Si bien el tema del porcentaje de ocupación del terreno donde pretende construir el proyecto Enjoy no es parte medular del reclamo que Sun Dreams realizó en la Corte de Apelaciones de Santiago, la parte que reclama (Sun Dreams) pidió a los ministros abrir una etapa probatoria. Y en este contexto y si el tribunal de alzada acepta la solicitud de abrirse a las pruebas, es probable que solicite informes al Minvu y a la DOM. En este punto, uno de los principales cuestionamientos es la calidad de la calle Clemente Holzapfel. Según la causa que patrocina Sun Dreams, el nuevo casino Enjoy no podría construir su proyecto en el lugar que indica ya que necesita (por la carga ocupacional de casi 4000 personas de su edificio) que la nombrada calle sea de tipo “troncal” y según los Certificados de Informes Previos que entregó la DOM es de “servicio”. Pese a que se especuló que la municipalidad pudo, en algún momento, cambiar la calidad de esa calle, Lorena Fuentes es clara al señalar que la mencionada vía, para los requerimientos de constructibilidad requeridos, sigue siendo “de servicio”. “Eso no ha cambiado”, dice.

Lorena Fuentes también es clara al señalar que hubo una reunión, regulada por ley de Lobby, con los ejecutivos de Enjoy a fines de mayo, pero que en ella no se tocaron los aspectos de la zonificación, sino que situaciones generales del proyecto y que en ese encuentro, realizado en las oficinas de los arquitectos de Enjoy en Santiago, ella estuvo con el administrador municipal Rodrigo Ortiz. “Fue una solicitud de ley de lobby que pidieron a alcaldía y se me delegó que participara en esa reunión por una cuestión de tiempo no podían venir esos días, yo después me iba con el permiso (se fue a capacitación). Ellos no querían abordar este tema en particular, sino que el general del proyecto”, aclaró la arquitecto.

Al consultar a Enjoy sobre el tema, se limitaron a señalar que las reuniones con el seremi y la directora de obras se realizaron como parte de la gestión de los permisos necesarios para avanzar en el Inicio de la construcción del proyecto. Sin entrar en mayores detalles de ello.

Por ahora hay que esperar lo que señala la Corte y si los ministros se abren a la solicitud de Sun Dreams de abrir una etapa probatoria. El asunto sigue en manos de la justicia. Desde Sun Dreams no emitieron declaraciones para este reportaje.

 

Ver el Documento Ordinario_01019