La carrera contra el tiempo que complica a Enjoy y a la municipalidad de Pucón

Detalles inéditos del problema que enredan la viabilidad del proyecto que la compañía casinera quiere implementar en la zona. Por ahora, el tema se ve en tres áreas: la judicial con la reclamación de Sun Dreams; en lo técnico con las resoluciones del Minvu y la DOM; y en Contraloría luego de la solicitud del diputado Álvarez. La empresa tiene tres años para materializar la obra y ya exploró la posibilidad de un permiso de construcción provisorio.

 

Por Rodrigo Vergara

La bolita se echó correr el mismo día 8 de junio de este año, cuando se abrieron los sobres que finalmente determinaron que Casino del Lago S/A  (empresa ligada al grupo Enjoy) se adjudicara la licitación del centro de juegos de azar de Pucón. Esto, por sobre su competidora Casino de Juegos Pucón S/A (filial de Sun Dreams). Pero desde ahí, o más bien dicho desde el 15 de junio cuando se firmó la resolución que otorgaba el permiso a la compañía de Enjoy, las cosas se fueron complicando. Y el problema ha ido creciendo casi como una bola de nieve que podría golpear fuerte a la economía local. O, al menos, a la de la municipalidad. Esto, porque desde la la fecha de la resolución, la empresa ganadora tiene dos años de plazo, que podrían prorrogarse a uno más, para tener su proyecto funcionando. Es decir, máximo en junio de 2021, Enjoy tiene que tener lista su prometida remodelación al Gran Hotel Pucón para dejarlo en un cuatro estrellas; y, además, debe estar construido el nuevo casino ofrecido en el proceso. Además, la municipalidad verá incrementado sus ingresos por el centro de juegos de $2.200 millones a más de $3.000 millones anuales.

Pero los problemas comenzaron casi al momento de abrir los sobres. Sun Dreams no quedó conforme con la decisión de la Superintendencia de Casinos y Juegos (SCJ) e interpuso una queja ante la misma entidad que regula los juegos de azar en Chile. Pero la SCJ rechazó la petición y la compañía ligada al grupo Fischer, controladora de Casino de Juegos Pucón S/A, ingresó un recurso de reclamación ante la Corte de Apelaciones de Santiago. Los argumentos de esta demanda son más bien técnicos, pero el principal de ellos era, simplemente, que el proyecto de Enjoy era inviable porque la carga de personas proyectada en el hotel y el casino era de 4.700 y para ello requería una calle principal que tuviera la calidad de “troncal” o “colectora”. Y Clemente Holzapfel, según la posición de Sun Dreams, es de “servicio”. Para entender este elemento hay que mirar la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (O.G.U.C.). Ella define las vías, de acuerdo a su ancho, como troncales, colectoras, servicio y locales (de mayor a menor). Y esto se relaciona con los proyectos constructivos. Es decir, obras mayores (se mide por carga ocupacional) requieren calles mayores o más anchas y obras menores, por el contrario, pueden ocupar vías más angostas.

Sun Dreams, también apela a otros elementos que, según ellos, no permitirían que Enjoy construya. Entre estos, que la remodelación prometida al Gran Hotel Pucón nunca lo podría dejar como un cuatro estrellas y que los estacionamientos requeridos —argumentando en base a la Ley de Copropiedad— debían estar al interior del terreno del Gran Hotel y no fuera, como lo propone la compañía ligada a la familia Martínez y cuyo mayor accionista es la inversora norteamericana Advent.

Pero, independiente de los argumentos en la reclamación ante la Corte; la empresa Enjoy tiene otro problema. Y no es menor. La controvertida zonificación de la manzana donde se encuentra enclavado el Gran Hotel Pucón. En este punto, primero se debe entender que un Plano Regulador es la herramienta que controla y establece las características de lo que se puede construir en cada área de las comunas. En este caso, Pucón está dividido en diferentes zonas que poseen características particulares, principalmente, en cuanto a porcentaje de ocupación de suelo y altura de las construcciones. La lectura histórica que hace la Dirección de Obras Municipales (DOM) es que esa manzana está en una seccional conocida como Z-3 y que no se puede ocupar más del 20% de los terrenos; y, además, los edificios sólo tendrán una altura máxima de tres pisos. O sea, limitantes altas que, de ser así, dificultarían la posibilidad de que Enjoy pudiera tener un permiso de construcción o una recepción de obras con el proyecto propuesto a la superintendencia y que le permitió ganar la concesión.

 

Las salidas y avances del conflicto

Así las cosas, los ejecutivos de Enjoy se movieron rápido. Incluso, antes de que se abrieran los sobres sostuvieron una serie de reuniones (la mayoría regulada por Ley de Lobby) con las autoridades locales y regionales. La idea, según pudo reportear este medio, era objetivamente tratar de revertir con argumentos técnicos y legales los dos principales escollos que, en los hechos, le complican edificar: la zonificación de la manzana del Gran Hotel Pucón y la calificación de la calle.

En lo relativo a la zonificación, los expertos contratados por Enjoy encontraron lo que ellos calificaron como una especie de “vacío legal” en el Plano Regulador de Pucón. En él se puede apreciar (haga click en el link) que, efectivamente, la manzana donde está ubicado el tradicional centro hotelero no se encuentra achurada ni marcada como Z-3. Y así se lo plantearon al secretario regional ministerial (seremi) de Vivienda y Urbanismo (Minvu), Pablo Artigas. Todo esto en una reunión efectuada en las oficinas de Artigas. Este último, atendió el argumento de Enjoy y es más, según lo que declararía posteriormente, sus equipos técnicos validaron la posición de la compañía, por lo que el seremi emitió un oficio marcado con el número 01019 el 18 de julio de 2018 (que luego fue ratificado por el oficio 01348 del 24 de septiembre). En él señalaba que la zona efectivamente era “indeterminada” por lo que sólo se debía regular por la Ley General de Urbanismo y Construcción (L.G.U.C.). O sea, liberada de la limitante del porcentaje de ocupación y la altura de la construcción el proyecto de Enjoy. Era un triunfo para la compañía y un paso más en su afán de darle viabilidad a sus planes.

Pero la resolución del Minvu encontró opositores. A los funcionarios de la DOM puconina no les calzaban los argumentos de la autoridad regional (y de Enjoy) por la zonificación y así lo hicieron saber. Por esos días la directora de obras titular, Lorena Fuentes, estaba becada por un importante organismo internacional y se encontraba en una capacitación en Lisboa, Portugal. A cargo de la unidad municipal estaba la constructor civil, Carla Carmona, quien debió enfrentar en una reunión regulada por la Ley de Lobby, el 29 de agosto de 2018, los argumentos de los ejecutivos y técnicos de Enjoy. Pero en ese encuentro, los representantes de la empresa, buscaban no sólo que la DOM local tomara e hiciera suya la resolución del Minvu en torno a la “zonificación”. Traían, también, otra petición. Querían que se incluyera que la calle Holzapfel era “colectora” (lo que beneficiaba su posición). Y para ello traían un documento del Ministerio de Transportes y Telecomunicaciones (MTT) referente a la Red Vial de Pucón, el que apareció en el Diario Oficial el 12 de abril de 2018. En el texto, el MTT calificaba, efectivamente, a la calle como “colectora distribuidora”.

Para materializar su posición, los ejecutivos de la compañía —según comentan las fuentes consultadas por este medio— pedían que Carmona les emitiera un certificado de informes previos (CIP), que en el fondo es un documento que establece las características de las propiedades y lo que se puede o no se puede construir en ellas, que señalara estas dos cosas: que la zona del Gran Hotel era indeterminada (por lo que decía el Minvu) y que la calle Clemente Holzapfel era “colectora distribuidora” por lo que señalaba el MTT. O sea, de acceder a ambas peticiones, Carla Carmona como jefa de la DOM, le solucionaba gran parte del problema de viabilidad que tenía Enjoy. Pero la profesional solo atendió uno de los requerimientos. Y accedió a calificar la calle como “colectora distribuidora”, según el dictamen de Transportes. Así las cosas, sólo dos días después, el 31 de agosto, Carmona emitió un nuevo CIP que señalaba que la zona seguía siendo Z-3, pero en el que la calle Holzapfel era “colectora distribuidora”. Si bien, el documento no dejaba completamente contentos al grupo empresarial, sí le servía para argumentar en la Corte, ya que la alegación principal de Dreams era, específicamente, la baja capacidad de la calle en cuestión.

 

 

Entra la titular de la DOM

Pero la beca de la directora de obras titular, Lorena Fuentes, terminaría a fines de agosto. Y ella marcaría fuertemente su posición. Primero, en una entrevista con La Voz…, explicó que para ella y la unidad que dirige, el área en el que estaba ubicado el Gran Hotel Pucón seguía siendo Z-3 porque la memoria explicativa del Plan Regulador lo especificaba (es decir, mantenía la limitante del porcentaje de ocupación y altura). De hecho generó un oficio con todos los argumentos del por qué debía considerarse y mantenerse las restricciones zonales, el que dirigió a Artigas para que éste “reconsidere” su posición. Además, abrió un segundo elemento que apuntaba a que si se interpretaba esa zona como “indeterminada”, los otros propietarios que poseían terrenos afectados con esta denominación, podrían tomarse del argumento del Minvu para eliminar las limitantes. Esto, según ella, podría generar un efecto en cadena en toda un área sensible del casco urbano de Pucón (las manzanas que dan al lago por la Playa Grande y La Poza) y abrir esos terrenos a las inmobiliarias.

Por sólo unos días después del reportaje de La Voz…, Lorena Fuentes, también marcaría su posición respecto de la calle Holzapfel. En un nuevo CIP otorgado el 27 de septiembre, a petición de Sun Dreams, además de ratificar que la zona es Z-3, cambia lo interpretado por Carmona, y califica la calle como de “servicio”. El argumento usado para esta última decisión, de acuerdo a lo investigado por este medio, es que la calificación debe hacerse según la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción del Minvu y no bajo la “Red Vial” del MTT. Por lo mismo, la empresa Dreams solicitó a Lorena Fuentes un documento que sea explícito y que enmiende lo hecho por Carla Carmona en lo referente a la calle. Este documento aún no es emitido por la DOM.

 

El tema se politiza

Pero la bola de nieve creció. Sobre todo, luego del reportaje de La Voz…, que revelaba la decisión de Artigas de variar la zonificación. El tema fue replicado en medios regionales y también nacionales. Y es en ese contexto es que el diputado de Evópoli, Sebastián Álvarez, decide meterse en el tema. Antes, eso sí, aclaró que no tiene interés en defender la posición de una u otra empresa. Sostuvo que el principal problema es que el Plan Regulador de Pucón está obsoleto. Por lo mismo, primero solicitó un informe a Artigas; pero días después envió, también, un oficio a la Contraloría General de la República, para que sea este organismo quien emita un pronunciamiento respecto al tema de la zonificación y también de la calle Clemente Holzapfel. Ahora bien, en este caso la Contraloría podría decidir sólo ocuparse de la forma: o sea, que cada dictamen y documento emitido (oficios y CIPs) están bien en su redacción y ajustados a derecho; o por el contrario, también podría pronunciarse al fondo del asunto. Si es así, la decisión de este organismo sería relevante en el futuro del conflicto.

 

Artigas manda a Santiago

Este último domingo, el Diario El Austral de Temuco, en un reportaje a dos páginas, hizo un recorrido en torno al problema. La nota traía unas declaraciones del seremi Artigas, en la que revelaba que, luego del oficio de la DOM que le pedía rectificar su decisión de declarar el área como “indeterminada”; decidió enviar los antecedentes a Santiago, para que sea en el nivel central donde se decida, finalmente, la posición del Minvu (superior técnico de la DOM). “Mandamos todos los antecedentes al nivel central para lograr un pronunciamiento que aclare este discordancia”, señaló Artigas en la nota firmada por la periodista Andrea Arias.

Pero la autoridad del Minvu regional no sólo pidió pronunciamiento sobre el tema de la zonificación. También incluyó el asunto de la calle Clemente Holzapfel. Pero en el mencionado reportaje, Artigas marcó su posición respecto a esta última controversia. “Si Transportes dice que es ‘colectora’, nosotros no lo podemos contradecir”, dijo. Con todo, el pronunciamiento del Minvu en Santiago también entrará con el concepto de “relevante” para el futuro del proyecto Enjoy en Pucón.

Finalmente Artigas también argumentó que las otras manzanas de la zona Z-3 de Pucón quedaban sin modificación alguna y que no se podía realizar otra interpretación al respecto de este tema.

 

Los tiempos que apremian

De acuerdo a la normativa que regula a los casinos, los que están bajo supervisión de la SCJ; todos quienes se adjudican una nueva licitación (en este caso es de 15 años desde 2020) tienen dos años para materializar el proyecto con el que postularon. En el caso de Enjoy, remodelar el Gran Hotel Pucón y construir un nuevo casino. Existe la posibilidad de que la SCJ otorgue un año más de plazo a petición de los interesados. Siempre, eso sí, que existan causas fundadas. Es decir, y tomando en cuenta este último elemento, Enjoy tiene tres años para levantar su proyecto. Lo anterior, desde junio de 2018, cuando se le otorga la licitación. O sea, en junio de 2021, el nuevo casino de Pucón debe estar levantado y funcionando.

“El operador que se encuentre en condiciones de iniciar la operación de un casino de juego deberá comunicarlo a la Superintendencia, la que dispondrá de 30 días para revisar el estricto cumplimiento de las obligaciones legales y reglamentarias necesarias para iniciar las actividades. Verificado dicho cumplimiento, la Superintendencia expedirá un certificado en el que conste tal circunstancia, documento que habilitará para dar inicio a la operación del casino de juego”, explican desde la Superintendencia.

Ante la consulta de si los problemas legales (la reclamación de Sun Dreams ante la Corte) y administrativos (las interpretaciones a las normativas de construcción como la zona y la calle) detendrían de alguna manera el proceso y pararían los tiempos, desde el organismo regulador responden: “En el caso del reclamo de ilegalidad presentado por la sociedad Casino de Juegos Pucón en contra de la decisión del Consejo Resolutivo de la Superintendencia de Casinos de Juego que otorgó el permiso de operación a la sociedad Casino del Lago S.A. por presentar la Oferta Económica más alta para dicha comuna, los plazos de construcción con los que cuenta esta última siguen vigentes”. O sea, los plazos continúan, pese a los problemas.

Lo anterior, genera una presión extra en contra de Enjoy. De hecho, según revelaron fuentes conocedoras del caso, la empresa casinera exploró acogerse al artículo 124 de la Ley General de Urbanismo y Construcción. En su primera parte esta señala: “El Director de Obras Municipales podrá autorizar la ejecución de construcciones provisorias por una sola vez, hasta por un máximo de tres años, en las condiciones que determine en cada caso. Sólo en casos calificados podrá ampliarse este plazo, con la autorización expresa de la Secretaría Regional respectiva del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo”.

El espíritu de la normativa, según explican las fuentes, es que se pueda usar este resquicio en condiciones extremas. Y la idea es que en el plazo de tres años, los solicitantes puedan ajustarse a la normativa existente. Este tiempo puede ser aumentado por el Minvu por otros tres años. O sea, en total, son seis años que tendrían los solicitantes para regularizar. De hecho, esta figura fue la que se habría utilizado en la construcción del actual casino, que fue catalogado de emergencia, luego del incendio al Hotel y Casino del Lago en 2007.

Pero el mencionado artículo tiene un segundo párrafo que establece los efectos de no adecuarse a la norma en el período acotado. “Si, vencido el plazo correspondiente, el beneficiario no retirare las referidas construcciones, el Alcalde podrá ordenar el desalojo y la demolición de las construcciones, con cargo al propietario, con el auxilio de la fuerza pública si fuere necesario, sin perjuicio de imponer las multas que correspondan”, se explicita en la normativa. Por lo mismo, el actual casino tuvo problemas para renovar sus patentes comerciales, ya que no tenían recepción definitiva de obras (y estaban con los plazos vencidos) y sólo lo pudieron hacer luego de un acuerdo unánime del concejo municipal de Pucón.

En todo caso, en principio, la figura de aplicar el artículo 124 no estaría encontrando eco en las autoridades de la DOM puconina, por lo que, por ahora, no sería opción.

Así las cosas, y según explican el la SCJ, en el caso extremo y dramático de que Enjoy se viera impedido de levantar su proyecto en el plazo de los tres años (junio de 2021), se le debe cobrar la boleta de garantía que corresponde al 5% del monto de inversión. O sea, si el proyecto está valorado en aproximadamente US$30 millones (unos $18 mil millones), la boleta de garantía correspondería a US$1,5 millones ($900 millones aproximadamente). Pero lo peor es que si esto llegara a suceder es que Enjoy perdería su concesión y la SCJ debe llamar a una nueva licitación.

“Vencido el respectivo plazo o la prórroga, sin que se haya dado cumplimiento a las actividades correspondientes, el permiso de operación se entenderá revocado para todo efecto, no pudiendo aquél solicitarse nuevamente por el mismo peticionario sino una vez transcurrido tres años, contados desde el vencimiento del respectivo plazo o de la prórroga, según corresponda. Sin perjuicio de lo anterior, la Superintendencia procederá a hacer efectiva la boleta de garantía”, explicaron a La Voz… desde la SCJ.

Esta situación extrema y que por ahora se ve lejana, sería muy compleja para la economía comunal. Principalmente para la de la municipalidad, ya que dejaría de recibir por el tiempo que dure una eventual nueva licitación y materialización de un proyecto ganador, los beneficios económicos que por ley le corresponde mientras el casino local esté en funcionamiento. Todo un drama, ya que según señalan en la Municipalidad, la empresa aún no ingresa algún proyecto para iniciar el proceso constructivo. Esta semana es probable que el presidente del directorio de Enjoy, Javier Martínez, esté en Pucón y se reúna con las autoridades comunales. Por ahora, la bolita está corriendo. Y el tiempo también. Es difícil hacer apuestas.