Baja en los permisos de edificación revela “frenazo” en el mercado inmobiliario puconino

• En 2022 las autorizaciones para nuevas construcciones cayeron a la mitad, lo mismo que los ingresos por impuestos sobre este concepto. Director de Obras, Claudio Painepán, y corredores entregan su mirada sobre el fenómeno que podría dar por “muerto” el denominado “boom” que se vivió en la zona en los últimos años.

La verdad es que fue todo un tema en los últimos años en Pucón. El desarrollo inmobiliario marcado por el auge de la denominada segunda vivienda marcó la agenda pública en la comuna y los alcances fueron, incluso, nacionales con sendos reportajes en los canales de televisión más importantes del país. Siempre, con una mirada crítica por tener, principalmente, intereses contrapuestos a la conservación del medio ambiente y la belleza escénica que potencian el turismo en la comuna. Pero esta realidad parece ser que está cambiando. Al menos así lo muestran las cifras conocidas y públicas que salen de la misma municipalidad y que revelan, por cierto, una baja en los permisos de edificación otorgados por la Dirección de Obras Municipales (DOM).

Según los datos del organismo en 2020 se autorizaron 1308 unidades habitacionales; en 2021 la cifra fue de 1350; pero en 2022 el número se va a pique y solo se autorizaron 638. La tendencia se mantiene en los primeros meses de este año y hasta marzo sólo se habían otorgado 84 autorizaciones. Pero ¿cómo se pueden interpretar estas cifras o cuál es el alcance en la economía local de ellas? Hay algunas voces que hablaron con LVP y trataron de responder para tratar de interpretar el fenómeno. La mayoría concuerda en una cosa: hay una crisis económica en Chile que ha frenado este desarrollo que algunos denominaron como el “boom inmobiliario puconino” (que ahora pareciera estar ya en franca decadencia); pero también hay bajadas locales.

Claudio Painepan, director de Obras de la municipalidad, apunta principalmente a que la baja en los permisos pasa necesariamente porque ya no hay grandes proyectos inmobiliarios nuevos en la comuna. “Se observa una disminución en el ingreso de solicitudes de proyectos inmobiliarios destinados a conjuntos de viviendas, aunque se mantiene la solicitud de permisos de viviendas unifamiliares, además de anteproyectos de edificación. Los anteproyectos señalados se entienden como posibles futuras solicitudes de permisos de edificación, lo que sumado al plan de emergencia habitacional impulsado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, además de las gestiones realizadas por el municipio para la construcción de viviendas sociales, podrían aumentar esas cifras durante el 2023 y 2024”, dice el director Painepán.

Sobre las razones, el directivo explica: “Estas cifras pueden obedecer al escenario complejo que ha experimentado durante estos últimos años el sector de la construcción a nivel nacional, en él influyen factores como la incertidumbre económica durante la pandemia, el alza de los precios que afectó a los materiales de construcción, la disminución en la venta de viviendas asociada al alza de las tasas hipotecarias, entre otras”.

En la última cuenta pública del alcalde Carlos Barra, los números son más que decidores; ya que están traducidos en ingresos económicos. Y la baja es notable. Si el año 2020 a la municipalidad ingresaron más de $563 millones por pago de impuestos a estos permisos; en 2021 la cifra disminuyó a $293 millones; pero en 2022 el dinero ingresado sufrió una disminución del 60% comparado con el anterior y llegó sólo a un poco más de $116 millones.

En la misma cuenta pública, la administración pública local mantiene algunas teorías sobre las razones del fenómeno. “En relación a la baja de los ingresos por concepto de permisos de edificación desde el año 2022, estos tienen una explicación técnica, asociada a varias causas, la primera es la Pandemia Covid- 19, que en su momento generó una serie de restricciones a la movilidad, lo que produjo un retraso en los proyectos en curso, por ende, una baja en la presentación de nuevas solicitudes de permisos. Junto a lo anterior, también se tuvo como factor restrictivo, la incertidumbre económica que atraviesa el país, incluyendo medidas tomadas por el Banco Central respecto al ámbito crediticio que han frenado en cierta forma el rubro de la construcción”, se lee en el documento.

Sobre si el factor ambiental es tema o no; el director Painepán expone que las restricciones ambientales sólo han sido tema a partir del segundo semestre de 2022. “Hasta mediados del 2022 no fue un factor determinante en la disminución de permisos, aunque desde julio del mismo año se declaró la protección de humedales urbanos en la comuna debiendo los nuevos proyectos contar con una consulta de pertinencia medioambiental en el Servicio de Evaluación Ambiental durante la etapa de proyecto”, dice.

Corredores

Quienes también viven y, a veces, sufren la realidad de un mercado que siempre fue buyante y ahora pareciera estar a la baja son los corredores de propiedades. Rodrigo Careau de Property Partners, califica el escenario actual del mercado inmobiliario en Pucón como el “peor momento” de los doce años que le ha tocado trabajar en la zona. “Llevo doce años en la industria y este es el peor momento que he vivido como corredor de propiedades. En años normales en Pucón se transan de 900 mil al millón de UFs y yo tengo una alta participación en el mercado; pero la baja en las ventas ahora es algo impresionante”, cuenta Careau, quien agrega: “Lo que más se vende ahora son las casas y los departamentos de hasta 5.000 UFs y eso a través de crédito hipotecario. Pero ahora  la banca se puso compleja y es casi imposible sacar un crédito hipotecario. Y del 100% de mis transacciones, el 90% era con crédito hipotecario y el otro 10% con efectivo o fondos propios. Este año a diferencia de años normales llevamos muy pocas transacciones”.

Sobre la razones, Careau enumera algunas algunas: “Hay razones internacionales como la guerra entre Rusia y Ucrania; pero también la economía local está afectada por las tasas de interés y la inflación. Se espera una recuperación en septiembre u octubre, ya que el Banco Estado adoptaría políticas más flexibles respecto a las tasas y eso produce un efecto dominó en los otros bancos y espero una reactivación, pero hay que esperar harto tiempo. Un corredor vende y se demora de tres a seis meses en recibir los ingresos”.

Quien también opinó fue la agente inmobiliaria de Red Patagonia, Nancy Domínguez, quien fue un poco más optimista respecto del fenómeno. “De las crisis se deben buscar las oportunidades. Hay propiedades con excelente rentabilidad que pueden ser perfectamente comercializadas en este escenario y el Banco Central no debería tardar en anunciar una baja a la tasas, por lo tanto vemos hechos que nos auguran una mejora en la inversión”, dice la ejecutiva, quien agrega: “Pucón es un sector que siempre está con propiedades en venta; nuevas y de reventa. Por la plusvalía y rentabilidad siempre ha sido un buen negocio, y en esta zona es un aspecto importante. Si bien se ha manifestado una baja en las ventas, en general, existe bastante oferta de propiedades que siguen disponibles y se ha notado en este último mes el aumento en la búsqueda”.