Lo que debe saber de la nueva Ley de Copropiedad

*Por Javier Barra G.

El 13 de abril de 2022 entró en vigencia la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, la cual llegó a modernizar y elevar los estándares de convivencia de las personas que han decidido vivir en condominios.  Son muchas las novedades que trae esta nueva normativa. En esta oportunidad me detendré en tres de ellas, que son las más averiguadas en la vida cotidiana y jurídica. 

Primeramente, la ley instaura con toda claridad dónde deben estar emplazados los condominios que se verán alcanzados por ella. Se establece inicialmente y sin distinción sobre el área urbana y excepcionalmente en el área rural. En este último caso los proyectos de viviendas deben estar autorizados conforme lo establece la Ley General de Urbanismo y Construcción, cumpliéndose con todas las exigencias que la misma normativa indica y los permisos de las autoridades competentes. En este punto se agradece que la ley no tuvo dificultad ni aprieto en indicar que los predios rústicos subdivididos conforme al Decreto Ley número 3.516 no pueden acogerse al régimen de copropiedad regulado en la nueva ley. 

La antigua norma (conocida como ley N° 19.537) no era específica en este aspecto lo que llevó por muchos años a entender de forma turbulenta —incluso ante nuestros tribunales–- que la antigua Ley de Copropiedad se podía aplicar a predios rústicos originados de una subdivisión.   

Otro aspecto que pienso es importante de considerar es la introducción de la noción de obligación económica. La antigua ley principalmente se refería a gastos comunes sin definirlos, distinguiendo a los ordinarios de los extraordinarios. La ley que nos rige actualmente es más meticulosa y detallista en este aspecto, pues engloba todos los pagos en dinero que deben efectuar los copropietarios para cubrir gastos, el fondo de reserva, multas, intereses, primas de seguros, y los que determine el reglamento de copropiedad. En este aspecto se faculta a los administradores, con el acuerdo del comité de administración, para celebrar convenios de pago con aquellos copropietarios morosos en sus obligaciones económicas.  La ley N° 19.537, no confería a los administradores tal facultad.  

En este mismo camino: ¿qué sucede si un copropietario es renuente en pagar obligaciones económicas? En cualquier caso que no pague gastos comunes, multas, intereses u otros se podrá cobrar ejecutivamente –podríamos decir un juicio un tanto más rápido– debiendo interponer la demanda ante el juez de letras competente, esto es, del lugar donde esté ubicado el condominio. En el marco de la antigua ley ya derogada sólo se permitía el cobro de los gastos comunes y sus intereses en virtud de las normas del procedimiento ejecutivo. 

Un gran cambio de la nueva ley es la posibilidad de llevar a efecto las sesiones de asambleas de copropietarios en forma presencial, telemática o mixtas. Indudablemente es un gran salto y un espacio de contribución que aprovecha la era virtual y moderna con el fin de hacer partícipes a los copropietarios de las decisiones de todos. 

El asunto que debe llamar la atención luego de este recorrido abreviado de novedades es ¿qué sucede con los reglamentos internos no actualizados de los distintos condominios? Para salvar la situación se dictó un reglamento tipo de copropiedad que viene a apoyar la falta de ajuste de los reglamentos vigentes, pero con la nomenclatura no actualizada de la ley derogada. Es mejor con toda claridad ponerse al día, pues con un reglamento que se armonice con la ley actual en caso de dudas, contradicciones o conflictos las soluciones fluirán más ágilmente y por efecto la convivencia será aventajada entre los copropietarios.   

*Javier Barra G. es abogado de la Universidad de Concepción y magíster en Derecho de la PUC.